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申請條件
● 持有土地（農地、建地）持分可。
● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。
● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。
● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。
● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。
● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件
● 身分證正本，印鑑證明。
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＊建蔽率：
建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。
例：基地面積 100坪，建蔽率為 60%， 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。
＊容積率 ：
建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例：基地面積 100坪， 容積率為 225%，則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。
實施容積率的目的：
１ 有效控制都市建築物之密度及人口分佈
２ 增加建築物造型的彈性，使都市景觀豐富有趣
３ 改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性
＊建蔽率與容積率的關係：
兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。
在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。
＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制
建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。
例如：100坪 基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大， 建蔽率大空地面積小。
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＊【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外，不在此限：
也許正是因為這個原因，旭輝格外渴望上市，以打開融資通道。在旭輝上市後僅僅幾個月內，公司就宣佈發行2.75億美元，2018年到期的優先票據，票面利率12.25%。此後公司多次通過發行優先票據進行融資。
內容來自sina新聞
如果僅僅隻是為瞭降低融資成本，林中當初可能不會同意"賤賣"自己一手創辦的公司。實際上，讓旭輝上市，是林中對國內外房地產行業觀察多年之後才下的決心。
在負債率沒有進一步上升、股權未被稀釋的情況下，如何保證銷售業績持續快速增長？旭輝給出的答案是"小股操盤"。
記者通過每經地產微信公眾號"邦地產"瞭解到，是否是百強企業，以及在百強企業中的排名，將直接影響到公司貸款融資的金額和成本。隻有全國前30強的企 業，才能獲得年利率12%的信托貸款，土地抵押率也有望達到60%。如果排名在50名以後，不僅融資成本飚升至14%，土地抵押率也被嚴格限制在50%以 內。如果連百強都沒有入圍，那麼要想從金融機構獲得貸款，就非常困難。
通過朗詩、旭輝這樣的上市企業以相對較低的成本獲得融資，顯然是不少中小地產商孜孜以求的。在這一背景下，旭輝、朗詩等大型開發商就有機會趁中小房企資金鏈緊張的時候，借機吞掉他們的一部分市場份額。
上市兩年融資成本下降1.7個百分點
"旭輝早在兩年前就有這樣的判斷瞭。"蘭德咨詢總裁宋延慶評價說。
為瞭成為未來房地產行業的"寡頭"，旭輝曾經作出過很大"犧牲"。
朗詩科技董事局主席田明曾透露，中小企業選擇朗詩"小股操盤"的一個重要原因，就是因為朗詩能協助他們的項目獲得融資。
在這一背景下，企業的營銷模式自然也應該改變。以前的營銷是廣告推廣的"坐銷"模式，未來可能會轉變為多渠道整合的"行銷"模式。
欲借"小股操盤"吞並更多市場
林中透露，目前旭輝大概有30%~40%的項目是合作開發的，小股操盤占比不算多，但未來會大面積推廣這一模式，希望該模式占到未來合作項目的40%。
旭輝認識到，目前開展小股操盤有一個難得的機會：即中小地產商遇到瞭困境。如前文所述，目前開發商要和國內金融機構洽談融資，企業排名是一個繞不過去的門檻，因此，一些規模較小的開發商在融資方面面臨很大困難。
而銷售規模的迅速擴張，又倒逼融資成本下降。《每日經濟新聞》記者註意到，旭輝第一次在香港發優先票據的票面利率是12.25%，最近一次發行的優先票據，票面利率隻有8.875%，而如果通過發行債券融資，票面利率可降至8%。
此外，從產品研發到新產品推廣方面也將發生很大變化。原來的研發是想不斷地利用大數據來更準確地把握客戶需求，因為以前很多產品的研發是憑經驗，或者借 鑒國外的好產品，未來的研發應該會越來越多地貼近客戶需求，產品的智能化程度會越來越高，綠色和個性化的程度會越來越高。
由於融資成本的顯著下降，香港多傢券商機構看好旭輝未來的盈利能力，有公司認為未來12個月內，旭輝的股價有望超過2港元，這一目標價位比公司目前1.52港元的股價上漲30%以上。
2012年11月，旭輝以1.33港元/股的發行價赴港上市，這一股價隻相當於公司當時每股凈資產的30%，因此一度被稱為大股東是在"割肉"上市。當時有人質疑旭輝的資金鏈，認為公司一定是財務上有問題，才會向投資者作出如此大的讓步。
未來每個城市隻剩20~30傢開發商
旭輝生意經:借"小股操盤"蠶食中小房企市場
在《每日經濟新聞》記者的采訪中，林中談到，通過觀察美國、日本等發達國傢的房地產市場發現，目前很少有新的商品房開工，很多房子都是30年前就蓋好 的，因此開發商在那些國傢機會不多，隻有在特大城市如紐約、舊金山等，開發商才能得到一些的新開工機會，未來中國也會出現這種現象。"10年以後中國每個 大城市的開發商可能就隻剩20、30傢，而它們將在每個大城市壟斷70%的市場份額。"
林中指出，目前銷售額幾十億的公司已經來不及瞭，這些公司未來隻有三個選擇：要麼成為區域龍頭，要麼成為細分市場的領導者，要麼轉向投資領域，"但在主流市場肯定沒有機會瞭"。
林中舉例稱，事實上，在旭輝2012年底上市前，上海還有兩三傢和旭輝相同規模的地產商打算上市，但結果是，如今他們都已漸漸淡出房地產行業。
旭輝正好處在林中所說的 "有機會"的門口--上半年完成102億元銷售額，全年銷售額目標220億元。它未來能成為中國房地產的"寡頭"嗎？旭輝今年開始大面積推廣的"小股操盤"，能夠吞並一部分中小企業的市場份額嗎？
也許正是預料到這一點，林中才下定決心，不管花多大的代價都要讓旭輝上市。他給公司制定瞭千億元銷售規模的戰略目標，並為完成這一目標制定瞭"兩步走" 戰略：在由200億左右銷售規模向500億元沖刺階段，要保證40%~50%的年復合增長率，並保持相對較高的凈負債率，因此公司暫時還需要以70%的凈 負債率來支持現階段的高速擴張；達到500億元銷售規模以後，增長率可能維持在20%~30%，並持續5年。
其實，旭輝"賤賣"自己另有隱情。彼時，市場的融資成本高達15%以上。作為當時一傢排名勉強擠進50強的地產商，旭輝不得不大量使用預期年化收益率在12%以上的信托融資。不僅融資成本高昂，還要承擔巨大的融資風險。由於融資渠道單一，公司的銷售規模受到一定影響。
"像2009年時的龍湖、2012年的陽光城一樣，感覺又有一波地產企業從區域走向全國。"在今年的一次行業聚會上，一傢房地產公司的營銷總監和同行議論，雖然媒體普遍認為房地產行業將進入寡頭時代，但後起的中小地產商仍然有機會在這個行業嶄露頭角。
而對地產行業來說，能否進入百強企業，一個重要參照值就是銷售額，這一指標對開發商的排名具有非常大的影響。然而，要想實現銷售規模的大幅增長，沒有足夠的資金支持，幾乎是不可能的。
而在這些中小地產商眼中，旭輝無疑是一個值得效仿的榜樣。從2011年銷售僅40多億元，到2014年上半年銷售102億元，旭輝以每年40%~50%的復合增長率快速擴張。
但林中卻不看好這些中小開發商的未來前景。"現在隻有幾十億(銷售額)的公司已經來不及瞭。"他認為，房地產正在從精英階段向寡頭階段過渡，整個周期也就十年，而目前銷售額隻有幾十億元的公司，已經很難趕上這個進程，能把握這個機會的，隻有銷售額一兩百億元的企業。
在此背景下，有人不禁贊嘆旭輝控股集團董事長林中當年"割肉"上市的英明，認為正是有瞭此舉，旭輝才能在最近兩年快速增長，並在各項財務指標上和港股上市的藍籌地產商一步步接近。滿州鄉農地貸款率利試算表
不過，這些中小開發商會心甘情願地坐以待斃嗎？中國房地產市場是否真的已經進入"紅海"？業內對此還存在爭議。
實際上，目前房地產融資模式日趨多樣化。此前已有一些企業通過眾籌方式獲得融資。《每日經濟新聞》記者瞭解到，這些企業往往通過當地一些大型企業的工會 系統，先鎖定前期客源，再以大企業的名義去拿地和融資，完成開發後，再將房子賣給這些企業的職工和其他客源。雖然這一模式能否成為主流尚需要時間檢驗，但 對中小開產商而言，也不失為一個好的策略。
除瞭眾籌，私募基金的茁壯成長，也在影響房地產行業的格局，部分地產商除瞭開發房地產項目，也在發展私募基金業務，進而令公司在股權融資層面得到更多支持。另外，也有相當一批企業選擇在港股上市，或者借殼上市，從而打開融資渠道。
對旭輝來說，能否借 "小股操盤"吞並一些中小地產商的市場份額，這取決於公司在未來很長一段時間的業績表現。而這也正是林中目前最關註的問題，林中指出，旭輝需要在營銷和產品層面有大幅調整，以適應未來的市場環境。
林中指出，目前的房地產市場正在發生一些變化：一是消費者接受信息的方式發生變化；二是消費人群的變化，比如"90後"已經開始成為剛需族，再過幾年是 "00後"，而這一人群的消費特點跟以前的"80後"顯然是有差別的。此外，"60後"、"70後"則是改善性需求的主力軍。
不僅優先票據的融資成本大幅下降，旭輝的綜合融資成本也不斷降低。2012年底，公司上市時平均融資成本是10.4%，今年上半年已降至8.7%，下半年有望進一步降到8.2%~8.4%。
大規模的發債，讓旭輝的銷售規模迅速擴張。2012年旭輝銷售額隻有95.2億元，2014年上半年已經達到102億元。
"好產品、好服務、好社區"，這是林中對旭輝的期望。而這些領域的改善成果，將在很大程度上決定旭輝的500億元、1000億元銷售規模最終能否實現。每經記者 楊羚強 發自上海
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《每日經濟新聞》記者註意到，2011年，旭輝的銷售額隻有46億多元，當年公司在地產百強榜中排名44名，這顯然不利於融資。
"我們預計未來2~3年可以降到6%，屆時我們會向藍籌地產股的融資成本靠攏。"2014年半年報透露，旭輝在境內的信托貸款比重已經降至9%，而在今年以內，所有的信托貸款都將全部償還。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-20/08072916414.shtml
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